马君平，宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院党组成员、副院长，一级法官

　　（本文仅代表作者个人观点）

　　最高人民法院部署的执行工作规范提升三年行动，对司法执行的精准性、规范性提出了更高要求，不动产司法拍卖作为财产执行的核心环节，其前置尽职调查的完整性与专业性直接决定执行效率与司法公信力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》等司法解释明确规定了执行法院拍卖前应当履行的多项财产核查义务，这些义务共同构成不动产司法拍卖尽职调查的规范基础。然而司法实践中，执行异议、复议程序频发，案外人异议之诉不断涌现，房屋腾退困难、标的交付不能等问题屡见不鲜，追本溯源，核心症结在于不动产司法拍卖尽职调查的内容不明确、流程不规范、核查不彻底。基于执行管理、案件办理与信访处置的一线实务经验，结合司法实践中的典型问题，本文从十一个维度梳理不动产司法拍卖尽职调查的核心内容与实操规范，旨在完善尽调工作机制，推动不动产司法拍卖工作规范化、精细化、高效化开展，为破解执行难题提供实务参考。

　　一、核查权属与处置权：筑牢拍卖的合法性基础

　　权属清晰与处置合法是不动产司法拍卖的前提要件，尽职调查需围绕权属登记、处置权归属、权利负担开展穿透式核查，实现登记信息、档案信息与实物状况的高度吻合。其一，执行人员应赴不动产登记部门调取完整原始档案，逐项核验所有权人、共有情况、房屋性质、规划用途、坐落地址、建筑面积等核心要素，排除权属登记瑕疵，确保标的物权属无争议；其二，明确处置权顺位，若案件为首封执行，需确认查封的合法性与有效性，若为优先受偿权人申请执行但非首封案件，应通过函商等法定方式与首封法院协调取得处置权，同时全面排查轮候查封、预告登记等限制处分登记信息，做到无遗漏、无隐瞒；其三，对抵押权开展精细化核查，核实抵押权人、抵押顺位、担保债权金额等登记信息，明确拍卖款的法定分配顺位，杜绝抵押权核查疏漏。司法实践中，部分执行案件仅依托线上查询系统开展核查，未核对房、地实际面积，未排查全部限制处分信息，仓促上拍后引发权利人异议，进而启动执行异议程序，不仅延长办案周期，更降低执行效率。此情形充分说明，权属与处置权核查必须坚持实地核查、档案核对、系统查询相结合，做到不留死角、不留隐患。

　　二、核查标的物权属争议：保障拍卖程序的稳定性

　　标的物权属争议是导致拍卖程序中止、撤销或无效的重要诱因，尽职调查阶段需全面梳理案涉不动产是否存在未审结的执行异议、执行异议之诉及其他民事权属纠纷，厘清相关法律关系与争议隐患。对于已受理异议、存在明确权属争议的不动产，应先行通过法定程序审查处置，在争议解决前严禁启动拍卖程序，从源头规避程序违法风险。从各地司法实践来看，部分法院因未全面排查权属纠纷，在案外人已提出有效异议、案件尚未审结，或案外人合法占有房屋并享有足以排除强制执行权益的情况下径行拍卖，最终被认定拍卖程序违法，拍卖结果被撤销，不仅造成司法资源的严重浪费，损害当事人合法权益，更对司法公信力产生负面影响。唯有将权属争议风险排查在前、化解在前，才能确保拍卖程序的连续性与稳定性，实现司法执行的效率与公正。

　　三、核查法定优先购买权：恪守程序正义的底线要求

　　保障优先购买权人的合法权益，是不动产司法拍卖程序合法的硬性要求。其核心在于通过规范的审查、告知与公示程序，维护房屋共有人、承租人等优先购买权人的合法权益。尽职调查阶段，执行人员需逐一梳理全部优先购买权主体，明确其身份信息与行权依据；上拍前，应通过书面通知、制作笔录等法定方式，完整履行告知义务，明确告知拍卖时间、平台、起拍价及行权方式，并留存有效送达凭证；拍卖公告中需完整公示优先购买权相关信息，严格依照法定流程推进拍卖。实践中，因未依法通知全部优先购买权人、未完整公示行权信息，导致拍卖被依法撤销的案例屡有发生，既造成司法程序的重复运作，也让当事人对司法执行的规范性产生质疑。由此可见，优先购买权的审查、告知、留痕必须做到规范到位、无一遗漏，这是不动产司法拍卖不可逾越的程序正义底线。

　　四、核查租赁关系实情：平衡各方主体的权益保护

　　租赁关系审查是不动产司法拍卖尽职调查的重点与难点，其结果直接影响拍卖进程、标的价值及后续交付，核心审查标准为查封时间与租赁合同签订时间的先后顺位。执行人员需调取租赁合同原件，固定租金支付凭证、租赁备案信息等证据，对租赁关系的真实性、合法性进行实质性审查：对查封前签订的真实有效的租赁合同，应依法保障承租人的 “买卖不破租赁” 权益，同时对承租人未缴纳的租金，依法下达扣留提取裁定予以执行；对虚假租赁、倒签租赁合同等规避执行的行为，应及时作出司法认定，依法发布腾退公告，明确拒不腾退的法律后果。司法实践中，因租赁关系审查不细致，拍卖成交后承租人提出异议、拒不腾退甚至引发信访的情况较为常见，导致案件长期无法执结。因此，租赁关系核查必须坚持查深、查细、查实，从根本上防范交付风险与程序风险，实现申请执行人、买受人、合法承租人的权益平衡。

　　五、核查税费与欠费金额：规避过户与交付的实操风险

　　税费与欠费核查直接关系买受人的过户成本、不动产的正常交付及案件的顺利办结，是尽职调查中不可忽视的实操性内容。执行人员应主动与税务部门沟通对接，精准测算不动产交易涉及的契税、增值税、个人所得税等各项税费，明确税费分担规则；对经济适用房、限价房等政策性房屋，重点核查土地出让金补缴标准与补缴主体；同步全面核查标的不动产的水电、燃气、物业、供暖等历史欠费，厘清欠费清缴责任主体与清缴时限。实践中，部分不动产因未提前披露土地出让金补缴义务及历史欠费，导致买受人竞拍后拒绝过户、拒绝收房，案件陷入执行僵局。这要求税费与欠费核查必须做到提前核算、提前明确、提前披露，将相关成本与风险在拍卖公告中如实公示，避免后续产生不必要的民事纠纷。

　　六、核查购房资格与限购政策：防范过户不能风险

　　对各类房屋的购房资格限制与地方限购政策，均需在尽调阶段向房管部门、房屋原产权单位进行全面专项核实，精准掌握购房主体身份要求、户籍社保限制等硬性条件，并在拍卖公告中向竞买人作出充分提示，避免因资格不符导致无法过户。实务中曾出现两类典型问题：一是拍卖某省直单位经济适用房时，因未核查该房屋仅限省直单位人员购买的专属资格限制，最终由不具备相应身份的案外人竞得，导致无法办理过户并引发信访矛盾；二是某法院在处置当地限购区域内住宅时，未严格核查竞买人是否符合限购政策要求，买受人竞拍成功后因不满足户籍、社保缴纳年限等条件无法完成过户，进而产生纠纷并反复信访，不仅致使案件长期无法办结，也严重影响了司法公信力。

　　七、核查户籍与学籍使用情况：彰显执行工作的精细化

　　户籍、学籍等附属事项虽不直接影响不动产拍卖的法律效力，但与买受人的实际使用需求密切相关，是引发后续民事纠葛的重要诱因，也是司法执行精细化的重要体现。尽职调查阶段，执行人员应开展专项核查，明确房屋户籍在册人员信息、户籍迁移的法定条件与办理流程，核实学位占用、学籍使用等情况；对核查发现的户籍无法及时迁移、学位已被占用等风险，应在拍卖公告中如实告知，让买受人作出理性的竞拍决策。司法实践中，因未核查、未披露户籍学籍信息引发的纠纷时有发生，不仅影响不动产的交付使用，更增加当事人的诉累。将户籍、学籍等附属事项纳入尽职调查范围并如实公示，既是司法执行精细化的必然要求，也是实现 “案结事了人和” 的重要举措。

　　八、核查房屋实况与权证信息：杜绝错拍与执行回转的司法风险

　　现场实地核查是不动产司法拍卖尽职调查的核心刚性环节，是确保拍卖标的准确、防范错拍风险的关键举措，对于未办理房屋所有权证的不动产，现场勘验更是必不可少。执行人员必须亲自赴标的不动产现场，核实实际坐落、房号、四至界限、户型结构等信息，与不动产登记档案、分户图、规划竣工图逐项比对，确保拍卖标的与权属登记信息完全一致。司法实践中曾出现典型错拍案例：涉案不动产登记信息的房号按从东往西编制，而开发企业现场门牌按从西往东标号，导致登记房号与现场门牌不对应，执行人员仅依据登记信息确定处置标的，未开展实地核查，拍卖成交后发现交付标的与登记标的非同一套房产，法院不得不启动执行回转程序，撤销拍卖并重新组织处置，既造成司法资源的严重浪费，引发当事人信访，更产生不良的司法影响。由此可见，房、证实况核查必须坚持实地勘验与档案核对相结合，从源头杜绝错拍与执行回转风险。

　　九、核查房屋重大瑕疵：严把不动产拍卖的准入关口

　　房屋重大瑕疵直接影响拍卖条件、标的价值及交付使用，尽职调查需全面排查、审慎判断，严把不动产上拍的准入关口。重点核查标的不动产是否存在擅自改动建筑结构、安全隐患、违法搭建、违规扩建等情形以及相关行政机关的处理决定与整改要求；同时核查水电、燃气、消防等配套设施是否完好，是否具备基本使用功能。对存在重大安全隐患、违法搭建无法拆除、配套设施缺失且无法整改，不具备处置条件的不动产，应先行通过法定程序处理，待符合处置要求后再启动拍卖程序。实践中，部分法院未查明房屋被承租人擅自打通改造、两套房屋边界模糊的实际情况，未核实固定房屋结构分界，便仓促启动评估拍卖程序，导致两套房屋被不同买受人竞得后，因边界不清产生严重分歧，引发大量交付纠纷与执行争议，房屋无法顺利交付，司法公信力受到严重影响。因此，唯有严把拍卖准入关口，全面排查房屋重大瑕疵，才能减少后续执行争议，保障拍卖效果。 

　　十、核查房屋实际占有情况：精准预判腾退与交付风险

　　房屋实际占有状态是决定拍卖后能否顺利腾退、交付的关键因素，尽职调查阶段需对占有情况进行实地核实、全面固定，并制定前置化的处置预案。执行人员应区分空置、被执行人自住、亲属居住、合法承租、非法占用等不同占有情形，核实占有人身份、占有依据、腾退意愿，制作调查笔录并留存影像资料；对被执行人及其扶养家属的唯一住房，应严格依照法律规定审慎处理，制定科学的处置预案，明确租金预留标准与方式；对腾退难度大或存在明显交付障碍的不动产，应先行完成腾退工作，再启动拍卖程序。司法实践中，因未查清房屋实际居住情况，拍卖后出现占有人拒不腾退，导致案件长期无法执结的情况较为普遍。因此，唯有精准摸清房屋实际占有情况，提前预判腾退风险，制定针对性的处置预案，才能确保拍卖成交后标的不动产顺利交付。

　　十一、核查被执行人心理状况：防范不动产价值贬损风险

　　被执行人的心理状态直接影响涉案不动产的保全效果，尽职调查启动时，需准确把控被执行人心理活动，通过法定方式杜绝其故意损毁财物、贬损不动产价值的行为。执行人员应及时向被执行人送达书面告知文书，明确其对涉案不动产负有妥善保管、维持现状的法定义务，严禁故意损毁、转移、拆改房屋及附属设施；同时清晰告知违反保管义务将面临的罚款、拘留等司法强制措施，甚至承担刑事责任的法律后果，告知文书需由被执行人签字确认，全程留痕备查。实践中，因未履行法定的保全告知义务，涉案不动产被被执行人恶意损毁，导致买受人拒绝接收，法院不得不重新组织拍卖的案例时有发生。做好财产保全告知与被执行人心理疏导，既是保护申请执行人和买受人合法权益的需要，也是保障拍卖程序顺利完成、维护不动产价值的重要举措。

　　不动产司法拍卖尽职调查是司法执行工作的重要前置环节，其规范化程度直接关系执行工作的质效与司法公信力。本文梳理的十一个核查要点，均提炼于一线执行办案实践，是对司法实践中典型问题的回应与解决。不动产司法拍卖尽职调查工作的完善，需要执行人员树立精细化、规范化的执行理念，将尽职调查的要求贯穿于拍卖程序的全过程；同时需要进一步完善尽调工作机制，明确核查标准、规范操作流程、强化责任追究，推动尽职调查工作从 “形式核查” 向 “实质核查” 转变。后续司法实践中，还需结合执行工作的新情况、新问题，持续总结实务经验，补齐尽调工作短板，不断细化完善核查内容，优化尽调工作方法，与执行同仁共同推动不动产司法拍卖工作更加规范、高效、稳妥开展，为 “执行工作规范提升” 三年行动的落地见效提供实务支撑，以高质量的执行工作维护当事人合法权益，彰显司法公正与效率。