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购买拆迁安置房后,出售方将房屋登记在自己名下又办理抵押登记怎么办?

  

买卖双方签订房屋买卖合同,买受人支付全部购房款,并实际占有房屋,但房屋符合办理房产证条件后,出卖人将产权办理至自己名下,并向金融机构抵押贷款。后出卖人无力偿还贷款,担保公司诉至法院要求依法行使抵押权。判决生效后,买受人提起第三人撤销之诉。最终,法院判决撤销原判决中涉及某担保公司就涉案房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。

基本案情

2010年,马某(出卖人)与李某(买受人)签订《房屋买卖合同》约定,马某将自己名下四间拆迁安置房屋其中一间出售给李某。签订合同后,李某将购房款足额支付马某,并占有该房屋,因该房屋系拆迁安置房屋,合同签订后李某未办理房屋产权登记。2013年符合办证条件后,马某将该房屋产权证办理在自己名下。2018年,马某经营的公司向银行贷款175万元,并由某担保公司对该笔贷款提供保证担保。马某与某担保公司签订《抵押反担保合同》,约定用其名下包括涉案房屋在内的四套房屋为某担保公司提供抵押反担保并办理了抵押登记。

2021年,某担保公司向法院提出诉讼请求,要求判令马某经营的公司偿还其代偿款并判令依法评估、拍卖或变卖马某名下涉案房屋在内的四套房屋享有优先受偿。该案审理过程,房屋买受人并未参与案件庭审,法院判决某担保公司就马某所有涉案房屋在内的四套房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。判决生效后,李某才得知自己购买的房屋已被设定抵押,即将被法院启动拍卖程序。

同年,李某向法院提起第三人撤销之诉,要求撤销生效民事判决中某担保公司对其购买的房屋房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。

法院认为

马某于20101215日与李某签订《房屋买卖合同》,李某按照合同约定足额支付了购房款并占有使用至今。涉案房屋系拆迁安置房屋,2013年涉案房屋符合办证条件,同年马某将涉案房屋产权登记至自己名下,期间李某多次催促马某办理房屋登记手续,但其推诿未办理。2018年,马某将涉案房屋为某担保公司提供抵押反担保并进行抵押登记,涉案房屋未办理过户登记并非系李某的过错导致。某担保公司未对抵押房屋进行动态审查,未对抵押财产是否出售进行实质审查存在过错。根据《中华人民共和国民法典》第三百九十九条规定,所有权、使用权不明或者有争议的财产不能设定抵押。宣判后,某担保公司不服判决,提起上诉。二审法院审理后判决,驳回上诉,维持原判。

法官提示

民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,恪守承诺。本案中所出现的未及时办理登记手续而被原房主登记在自己名下的情况在司法实践中并不罕见。买受人在房屋符合登记条件后应积极敦促出卖人协助办理登记手续。而担保公司在办理抵押手续的时候也需尽到审查义务,对房屋实际权属进行动态审查。

 

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